隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展從原有的以土地財(cái)政融資、項(xiàng)目建設(shè)投資拉動(dòng)GDP增長轉(zhuǎn)向全面考慮土地、功能、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、財(cái)稅等多個(gè)內(nèi)在關(guān)系的區(qū)域綜合發(fā)展，大型區(qū)域開發(fā)成為當(dāng)下最重要的模式。面對投資體量大、實(shí)施周期長、專業(yè)領(lǐng)域雜、利益主體多的大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，真正實(shí)現(xiàn)“決策可行、資金可融、建設(shè)可落地、投資可控制、風(fēng)險(xiǎn)可把控”的全生命周期可持續(xù)發(fā)展，這不僅是地方政府、開發(fā)主體面臨的新難題，也是對專業(yè)工程咨詢公司服務(wù)水準(zhǔn)和實(shí)操能力的最好檢驗(yàn)。

一、大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

（一）投資規(guī)模大、開發(fā)周期長

大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍大，多在1平方公里以上，建設(shè)內(nèi)容涉及前期土地動(dòng)拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、功能提升項(xiàng)目建設(shè)等，建設(shè)期多數(shù)在3-5年有的甚至達(dá)到10年，且項(xiàng)目土地前期費(fèi)用支出較大，項(xiàng)目前期投資決策、規(guī)劃立項(xiàng)等準(zhǔn)備手續(xù)和時(shí)間較長。從運(yùn)籌學(xué)角度來看，大型區(qū)域開發(fā)是時(shí)間維、邏輯維和專業(yè)維等多維度統(tǒng)籌結(jié)合的復(fù)雜工程，如何在長周期內(nèi)控制大投資是投資總控的工作主線。三林楔形綠地項(xiàng)目位于浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)，東至濟(jì)陽路、南至外環(huán)線、西至沿江公路、北至華夏西路（中環(huán)線），總占地面積約為368公頃（不含古民居），規(guī)劃用地面積約412.3公頃，預(yù)計(jì)總投資700億，建設(shè)周期10年左右。

（二）開發(fā)目標(biāo)高、涉及主體多

大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目多涉及市區(qū)兩級政府、開發(fā)平臺公司及項(xiàng)目建設(shè)主體、潛在合作方以及開發(fā)建設(shè)推進(jìn)中土地動(dòng)拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、招投標(biāo)等各類服務(wù)商。同時(shí)，大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目多包括公益性、經(jīng)營性、準(zhǔn)經(jīng)營性等不同特征的子項(xiàng)目，不同類型項(xiàng)目由于投融資模式差異需分類實(shí)施、協(xié)同推進(jìn)。投資作為貫徹項(xiàng)目前期至項(xiàng)目完成的關(guān)鍵，亟須發(fā)揮紐帶作用實(shí)現(xiàn)各方協(xié)同并進(jìn)。大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目往往承擔(dān)打造城市地標(biāo)的重任。三林楔形綠地項(xiàng)目作為上海市第一批城中村改造項(xiàng)目之一，不僅承擔(dān)打造上海城市更新典范重責(zé)，也要滿足“三林看世界、世界看三林”定位，開發(fā)建設(shè)備受市區(qū)兩級政府關(guān)注。

（三）專業(yè)領(lǐng)域多、建設(shè)要求多樣

大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度大，除商業(yè)商辦住宅等經(jīng)營性項(xiàng)目外，一般還會(huì)涉及動(dòng)遷居民就地安置的保障房建設(shè)、綠地環(huán)境等復(fù)合功能打造、道路基礎(chǔ)設(shè)施及水系橋梁建設(shè)等幾十個(gè)項(xiàng)目，橫跨房建、綠化、道路、橋梁、水系等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域。同時(shí)，業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位擁有各自的工作目標(biāo)和專業(yè)目標(biāo)，在前期和建設(shè)階段極有可能存在目標(biāo)沖突和矛盾，如市政配套、河道水系、保障性住房、綠地、經(jīng)營性地塊等不同類型項(xiàng)目互為前提相互聯(lián)動(dòng)，且建設(shè)要求和標(biāo)準(zhǔn)各有差異，如不能有效銜接各類項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度、合理安排各類項(xiàng)目投資計(jì)劃、有效引導(dǎo)相關(guān)單位復(fù)核各階段分項(xiàng)目投資，極易造成投資浪費(fèi)。

二、投資總體控制的意義

（一）立足全局、統(tǒng)籌推進(jìn)

圖1投資總控工作界面示意圖

大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目投資總體控制核心是立足全局，從統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一運(yùn)營的角度出發(fā)，形成對動(dòng)遷、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營等不同單位間的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，同時(shí)對與投資控制相關(guān)的單位和工作制定統(tǒng)一規(guī)范的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，保持同類工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，在總目標(biāo)下優(yōu)化實(shí)施各分項(xiàng)目標(biāo)和具體工作，從而為區(qū)域開發(fā)實(shí)現(xiàn)有效控制建設(shè)成本、提高投資收益。其中，針對全區(qū)域重點(diǎn)對總體投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)的把控及按需動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整，從是否控住投資大盤子、是否符合投資項(xiàng)目管理要求、是否最大化發(fā)揮資金適用效率等進(jìn)行研判。針對單體項(xiàng)目重點(diǎn)對項(xiàng)目項(xiàng)目建議書、工程可行性研究報(bào)告、概算報(bào)告，從是否匹配功能實(shí)現(xiàn)、是否滿足定位要求、是否符合建設(shè)導(dǎo)則、是否有效控制投資等角度進(jìn)行研判。

（二）動(dòng)態(tài)跟蹤、發(fā)現(xiàn)矛盾

緊緊圍繞大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目功能定位，全面、高效、動(dòng)態(tài)地預(yù)測分析、過程監(jiān)控和合理優(yōu)化區(qū)域總體和重點(diǎn)項(xiàng)目投資控制，確保區(qū)域開發(fā)路徑最優(yōu)化、總體目標(biāo)最大化。一方面跨前一步，充分做好項(xiàng)目運(yùn)營端的前置考慮，及時(shí)銜接項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目運(yùn)營，將運(yùn)營所需功能提前納入項(xiàng)目建設(shè)安排；另一方面左右銜接，做好投資總控與設(shè)計(jì)總控、施工總控管控要素銜接，以各專項(xiàng)研究為基礎(chǔ)提取總控要素，區(qū)分重點(diǎn)和非重點(diǎn)區(qū)域、基礎(chǔ)性和功能性項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)現(xiàn)多項(xiàng)目與單項(xiàng)目實(shí)施中存在的問題與矛盾，確保問題檢索達(dá)成“項(xiàng)目之間橫向到邊，項(xiàng)目本身縱向到底”。

（三）內(nèi)外銜接、促成共識

圖 投資總控涉及內(nèi)外方

項(xiàng)目投資是一項(xiàng)同時(shí)兼具綜合性、專業(yè)性、政策性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，不僅涉及對外與市區(qū)各職能部門的項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程開展，也涉及對內(nèi)開發(fā)平臺對項(xiàng)目投資管理的管控要求及開發(fā)建設(shè)主體內(nèi)部管理要求。因此，投資總控工作的服務(wù)重點(diǎn)在于積極出面協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系，做好政府端與企業(yè)端的技術(shù)協(xié)調(diào)，促成決策共識。其中，前期階段重點(diǎn)在于區(qū)域開發(fā)總體方案提供、開發(fā)路徑建議、資金平衡方案編制及開發(fā)支持政策創(chuàng)新等，推進(jìn)階段重點(diǎn)在于單項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的相關(guān)流程進(jìn)度及需協(xié)調(diào)事項(xiàng)的路徑政策建議等。

三、大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目投資總體控制的方法

結(jié)合大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，通過三林楔形綠地項(xiàng)目的綜合實(shí)踐，初步形成了項(xiàng)目投資總體控制的“一張藍(lán)圖控全局、一個(gè)體系控動(dòng)態(tài)、一套制度控流程、一份導(dǎo)則控標(biāo)準(zhǔn)、一個(gè)計(jì)劃控關(guān)鍵、一個(gè)系統(tǒng)控平衡”的“六個(gè)一”方法體系。

（一）一張藍(lán)圖控全局

圖1   三林楔形綠地項(xiàng)目總平面示意圖

緊緊圍繞項(xiàng)目總體規(guī)劃、功能定位及控制性詳細(xì)規(guī)劃，按不同功能類別和定位進(jìn)行投資項(xiàng)目分類。針對不同分類的項(xiàng)目形成側(cè)重不同的投資管控目標(biāo)。在實(shí)際操作中，相關(guān)功能雖會(huì)有交叉重疊，但管控目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)保持一致。如三林楔形綠地項(xiàng)目將項(xiàng)目劃分為“保基本”“提品質(zhì)”“強(qiáng)功能”“增效益”四大類項(xiàng)目，并形成建立不同投資管控要求。如“提品質(zhì)”類項(xiàng)目，主要為提升區(qū)域開發(fā)品質(zhì)和樹立形象的特色投資項(xiàng)目，如標(biāo)志性建筑、環(huán)境綠化以及基礎(chǔ)設(shè)施中帶有提高標(biāo)準(zhǔn)特性的海綿城市、綠色建筑、智慧城市等，其管控重點(diǎn)在于確保技術(shù)到位、標(biāo)準(zhǔn)到點(diǎn)。

（二）一個(gè)體系控動(dòng)態(tài)

圖2   投資總控體系

建立涵蓋投前、投中、投后的投資總控動(dòng)態(tài)管理體系。其中，投前以決策分析為主，協(xié)助確定發(fā)展功能、明確總體指標(biāo)，確定開發(fā)路徑、投資總量、資金平衡方案、投資開發(fā)時(shí)序等，并形成投資總體方案作為項(xiàng)目投控的總綱文件。投中以實(shí)時(shí)控制為主，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域內(nèi)如土方平衡方案、建設(shè)時(shí)序安排、施工過程中變更和簽證、非項(xiàng)目化費(fèi)用等對項(xiàng)目總投資的影響，并做好分類分項(xiàng)投資的動(dòng)態(tài)管控，提交分地塊、分項(xiàng)目的投資建議書。投后以總結(jié)評估為主，重點(diǎn)對標(biāo)投資目標(biāo)的分析執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)評價(jià)，形成投資評估報(bào)告。

（三）一套制度控流程

結(jié)合投前、投中、投后的投資總控動(dòng)態(tài)管理體系，分別建立前期策劃和決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、竣工結(jié)算結(jié)算階段、跟蹤審計(jì)階段投資控制的各項(xiàng)制度文件如《項(xiàng)目檔案管理辦法》《設(shè)計(jì)變更管理辦法》《投資監(jiān)理單位管理辦法》《工程建設(shè)其他費(fèi)用歸類辦法》等，為投資總控工作保駕護(hù)航。針對三林楔形綠地項(xiàng)目，自工作組進(jìn)場后，在調(diào)研、梳理地產(chǎn)集團(tuán)和地產(chǎn)三林公司內(nèi)控制度的基礎(chǔ)上，提出了投控制度修編計(jì)劃共20項(xiàng)。目前，結(jié)合集團(tuán)制度建設(shè)要求、跟蹤審計(jì)咨詢工作情況，已完成了相關(guān)制度10項(xiàng)。

（四）一份導(dǎo)則控標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合大型區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目涉及專業(yè)多、建設(shè)要求多樣的特點(diǎn)，需立足區(qū)域定位、開發(fā)實(shí)際編制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，作為項(xiàng)目投資報(bào)批和投資控制的依據(jù)，全面指導(dǎo)區(qū)域整體開發(fā)和單個(gè)項(xiàng)目的決策和實(shí)施。依托項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，在單個(gè)項(xiàng)目前期報(bào)批過程中，可及時(shí)對標(biāo)建設(shè)方案及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)單個(gè)項(xiàng)目前期投資報(bào)批審核把關(guān)，緊密銜接設(shè)計(jì)單位、評審單位及審批部門的溝通，切實(shí)從源頭上協(xié)助落實(shí)投資目標(biāo)。三林楔形綠地項(xiàng)目采用案例研究法、因素分析法、估算指標(biāo)法等方法，重點(diǎn)對市政設(shè)施建設(shè)（道橋工程、給水管網(wǎng)、燃?xì)夤芫W(wǎng)、雨污水、電力）、楔形綠地建設(shè)、海綿城市、河道工程、公建配套設(shè)施等領(lǐng)域單項(xiàng)工程建設(shè)投資指標(biāo)進(jìn)行研究，經(jīng)市區(qū)相關(guān)部門征詢論證后，最終完成導(dǎo)則編制工作。

（五）一個(gè)計(jì)劃控關(guān)鍵

全過程始終是工程建設(shè)領(lǐng)域的長期命題，做好全生命周期投資控制，離不開科學(xué)合理的投資進(jìn)度計(jì)劃安排。以三林楔形綠地項(xiàng)目為主力，投資進(jìn)度計(jì)劃一方面要注重綜合統(tǒng)籌，全面考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成本分?jǐn)?、?jīng)營性地塊出讓條件滿足、整體稅收籌劃等綜合因素合理有序安排各個(gè)項(xiàng)目；另一方面要加強(qiáng)過程管理，對個(gè)別因項(xiàng)目變動(dòng)對投資影響變化較大的項(xiàng)目如土地動(dòng)拆遷、變電站變遷、軌交三線換乘等，及時(shí)做好跟蹤和分析并提出投資應(yīng)對策略。

（六）一個(gè)系統(tǒng)控平衡

圖3   三林楔形綠地項(xiàng)目投控信息管理系統(tǒng)示意圖

運(yùn)用數(shù)字化手段，提升投控信息化管理水平。在三林楔形綠地項(xiàng)目中，建立項(xiàng)目投控信息管理系統(tǒng)，已形成項(xiàng)目進(jìn)度、多算對比、分類統(tǒng)計(jì)和項(xiàng)目清單四大板塊。依托管理系統(tǒng)，可實(shí)時(shí)采集項(xiàng)目執(zhí)行過程中的投資數(shù)據(jù)，全程跟蹤和監(jiān)測區(qū)域范圍內(nèi)時(shí)各項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)投資實(shí)施狀態(tài)，動(dòng)態(tài)掌握投資計(jì)劃執(zhí)行情況，對存在的偏差進(jìn)行預(yù)警及分析，實(shí)現(xiàn)投資數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集、動(dòng)態(tài)比對、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、采取對策。隨著信息化手段的逐漸豐富以及工程技術(shù)領(lǐng)域?qū)IM、GIS數(shù)據(jù)信息的實(shí)際應(yīng)用，還將升級項(xiàng)目投控信息管理系統(tǒng)，豐富平臺投資要素內(nèi)容、開展投資分級分類管理，更好實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)及時(shí)響應(yīng)、動(dòng)態(tài)交互等。